В 2019 году на территории Пермского края Росреестр выявил 37 незаконных построек, по 12 из них муниципалитетами принято решение о сносе. В текущем году государственные инспекторы краевого Управления Росреестра уже выявили 30 случаев самовольных построек. Так, только в Очерском районе зафиксировано 24 случая самовольного возведения объектов недвижимости.
Елена Чернявская, заместитель руководителя Управления Росреестра по Пермскому краю:
«В сельских территориях владельцы земельных участков обычно самовольно занимают земли общего пользования, проселочные дороги и возводят на этих участках хозяйственные постройки – гаражи, бани или сараи. Самовольно возведенные объекты мешают проезду или проходу жителей, кроме того, они могут оказаться в зоне, где проходят инженерные коммуникации, линии электропередач и т.д.
Ряд самоволок выявлено и в краевом центре. Например, в Перми на шоссе Космонавтов - торговый павильон для продажи запчастей. По данному факту администрация обратилась в суд с исковым заявлением о сносе самовольной постройки».
Самострой – это практически любой объект, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено.
Четыре признака самовольной постройки
Первый - создание ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Возводить постройки на земельном участке может либо собственник такого участка, либо лицо, которое получило разрешение собственника, оформленное соответствующей гражданско-правовой сделкой. Таким образом, права на земельный участок должны быть оформлены официально.
Второй - создание ее на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Собственник земельного участка должен соблюдать градостроительные и строительные нормы и правила, а также требования об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
Самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельного участка не получится. Это можно сделать только на основании решения компетентного органа – главы местной администрации с учетом публичных слушаний.
Таким образом, чтобы легализовать постройку в такой ситуации, её владельцу будет необходимо сначала, как минимум, обратиться за изменением разрешенного использования земельного участка, на котором возведена постройка. Тогда, даже если компетентный орган откажет в изменении вида разрешенного использования, владелец самовольной постройки сможет оспорить такой отказ в суде, а затем в случае удачного исхода дела легализовать самовольную постройку.
Третий - создание постройки без получения на это необходимых разрешений.
Четвертый - создание постройки с нарушением градостроительных норм и правил. Если постройка возведена с нарушением градостроительных норм и правил в редакции, действовавшей на время возведения постройки, это является основанием и для сноса постройки, и для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.
Как легализовать самострой и оформить права на него
Любой объект недвижимости неразрывно связан с землей, поэтому узаконивание самостроя должно осуществляться сразу по двум направлениям: подтверждением прав на участок и соблюдением вида разрешенного пользования; подтверждением, что построенный объект соответствует строительным нормам и требованиям безопасности, не угрожает жизни людей, не затрагивает интересы третьих лиц, не является объектом спора и у надзорных органов нет претензий к данному строению.
Первое, что нужно сделать, это узаконить земельные правоотношения. Для этого может потребоваться заключение договора аренды с муниципалитетом или иным правообладателем; оформление права собственности на участок; изменением вида разрешенного использования; снятие или устранение ограничений, установленных в отношении участка.
Кроме того, для возведения любых объектов недвижимости нужно соблюдать строительные нормы и правила, санитарно-гигиенические и иные нормативы.
Если указанные выше условия соблюдены, можно обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку. Иск направляется по месту нахождения постройки мировому судье, если стоимость самовольной постройки не более 50 000 руб., а в остальных случаях - в районный суд.
В случае, если судебное решение будет положительным, владельцу можно обращаться в Росреестр для оформления права собственности на объект недвижимости.